В первом квартале 2026 года жилье в Португалии подорожало на 17,8% за год — Евростат зафиксировал самый быстрый рост цен в ЕС, более чем втрое выше среднего по союзу. Так продолжается уже больше года: с весны 2025-го годовой прирост держится в диапазоне 17–19%. Одна из главных причин в том, что строительство годами не успевало за спросом. Banco de Portugal подсчитал, что за последнее десятилетие ввод нового жилья отстал от прироста числа домохозяйств примерно на 300 тысяч квартир и домов.

 В начале нулевых страна сдавала больше 100 тысяч домов и квартир в год, затем отрасль обвалилась, и к 2015 году объем сжался до 7,1 тысячи. Сейчас строительство восстанавливается: в 2025-м завершили около 27,3 тысячи объектов, а разрешений выдали 42,1 тысячи — максимум с 2011 года. Государство упрощает согласования, снижает налоги для части проектов, переводит землю под застройку и расширяет программу государственного жилья, но нынешний ввод все еще не дотягивает и до половины уровня 2007 года.

В подорожании жилья чаще всего винят туристов и иностранных покупателей. У Banco de Portugal объяснение другое: главный источник дополнительного спроса — рост населения. За последнее десятилетие в стране стало больше домохозяйств, чем построено нового жилья; накопленная разница составила около 300 тысяч домов и квартир.

Причем это скромный подсчет: банк сравнил построенное жилье только с потребностью постоянных жителей. Часть квартир покупают живущие за границей иностранцы, инвесторы под краткосрочную аренду и владельцы вторых домов — до местных семей это жилье не доходит, так что реальный дефицит еще выше.

В 2025 году годовой разрыв, по оценке центробанка, в основном закрылся: иммиграция замедлилась, строительство подросло. Сравнялись только текущие потоки: нового жилья строится достаточно для новых приезжающих в рамках одного календарного года, но общая недостача, накопленная за десять лет, никуда не делась.

По подсчетам Deloitte, в 2024 году Португалия ввела 2,31 нового дома или квартиры на тысячу жителей — больше, чем Испания с 1,78 и Великобритания с 2,26, но меньше Германии с ее 2,98 и вдвое меньше Франции, где показатель достиг 4,82. Даже в воюющем Израиле, по данным того же отчета, на тысячу жителей пришлось 5,62 новостройки. Мировым аутсайдером Португалию не назовешь, однако от стран, которые активно пополняют жилищный фонд, она отстает примерно вдвое.

Скромным нынешний уровень выглядит прежде всего на фоне собственного прошлого. В 2002 году Португалия завершила рекордные 125,7 тысячи домов и квартир — итог кредитного бума, который ОЭСР описывает как следствие дешевевших займов и растущих доходов.

Закончился бум раньше мирового кризиса: уже в 2003-м ввод упал на четверть, а к 2007 году опустился до 67,5 тысячи — домохозяйства накопили высокие долги, экономика замедлилась. Затем по отрасли ударили мировой финансовый кризис и долговой кризис самой Португалии. К 2014 году ввод сжался до 8,3 тысячи объектов, а дно пришлось на 2015-й: 7148 домов и квартир, на 94% меньше пика.

Вместе с заказами отрасль потеряла производственную базу — реальный запас капитала строительного сектора с 2010 по 2017 год сократился примерно на 30% и даже в 2023-м оставался на 20% ниже уровня 2010 года.

С 2015 года ввод растет непрерывно: 16,9 тысячи объектов в 2020-м, 25,3 тысячи в 2024-м, около 27,3 тысячи в 2025-м. Еще быстрее растут разрешения на строительство, по которым можно судить о стройке ближайших лет: за 2025 год муниципалитеты выдали их на 42,1 тысячи новых домов и квартир — больше, чем в любой год после 2010-го.

По оценке Banco de Portugal, эти разрешения должны превратиться в дополнительное предложение в горизонте одного-двух лет, хотя накопленный дефицит они сами по себе не закроют. Записывать весь рост на счет последних реформ нельзя: отскок начался задолго до нынешних правительственных пакетов, и их эффект только предстоит измерить.

Быстрому восстановлению мешает сразу несколько барьеров. Строительным компаниям не хватает людей: дефицит рабочей силы называет главным препятствием около четверти предприятий, и закрывался он во многом за счет иммиграции — доля иностранных работников в секторе выросла с 10% в 2019 году до 32% в 2025-м. Сама отрасль раздроблена: 98% компаний — микро- и малый бизнес, которому труднее наращивать производительность и переживать спады. Себестоимость с 2019 года выросла на 36%: сначала подорожали материалы, потом рабочая сила, прибавлявшая в 2022–2025 годах в среднем 7,6% в год.

Отдельная беда — процедуры. В 2023 году получение разрешения на строительство в Лиссабоне занимало в среднем 545 дней, в Порту — 453, причем требования и сборы в каждом муниципалитете свои. Отдельные проекты застревали в согласованиях на три года и дольше. Устроено все было последовательно: проект по очереди проходил муниципальные службы, пожарных, инженерные сети, а в историческом центре — еще и охрану культурного наследия. Любая инстанция могла вернуть документы на доработку, и круг начинался заново.

Очереди упираются и в людей. Лицензируемую заявку должен вычитать профильный специалист мэрии — архитектор сверяет проект с генпланом и правилами застройки, без его заключения разрешения не будет. А удерживать таких сотрудников муниципалитетам все труднее: частный сектор платит больше, и конкурсы в отделы городского планирования нередко остаются пустыми. Земли под застройку не хватает именно там, где спрос выше всего, а пустующее жилье — около 12% фонда по переписи 2021 года — по большей части расположено вне востребованных мест или требует ремонта. Сгладить дефицит государственный сектор пока не в состоянии: социальное жилье составляет около 2% фонда против примерно 7% в среднем по ОЭСР.

Ответ властей складывается из четырех направлений: процедуры, земля, налоги и государственное строительство. В январе 2024 года приняли реформу городского лицензирования: часть разрешений заменили уведомлениями, ввели механизм молчаливого согласия, отменили отдельное разрешение на использование готового здания. На практике реформа шла со скрипом: мэрии осторожничали, а банки и нотариусы с недоверием относились к «молчаливому» разрешению без привычной бумаги с печатью — без нее трудно оформить ипотеку и провести сделку. В мае 2026-го правительство утвердило новую редакцию правил — основная ее часть заработает в августе.

Земельная реформа конца 2024 года разрешила муниципалитетам переводить сельские земли под жилищную застройку при условии, что не менее 70% надземной площади застройки пойдет под государственное или умеренное по цене жилье. Налоговый пакет мая 2026 года временно снизил НДС до 6% для отвечающих ряду условий проектов строительства и реконструкции. Программу государственного жилья расширили до 59 тысяч объектов к 2030 году с финансированием 4,2 млрд евро; к маю 2026-го семьям передали более 20 тысяч домов и квартир.

ОЭСР считает направление верным, но предлагает идти дальше: выровнять требования и сроки между муниципалитетами, помочь небольшим из них объединять специалистов по планированию, а часть налоговой нагрузки перенести со сделок на владение. Отдельный блок рекомендаций касается пустующего жилья: определять такие объекты шире и финансировать их ремонт — без него около 350 тысяч пустующих домов на рынок не вернутся.

Португалия действительно оттолкнулась от дна: строительство растет десятый год подряд, разрешения на многолетнем максимуме, а принятые меры направлены на реальные узкие места. При этом нынешний ввод составляет около 40% уровня 2007 года, накопленный дефицит измеряется сотнями тысяч объектов, а значительная часть реформ вступила в силу только в 2026 году. 

Главная проверка впереди: в ближайшие год-два рекордные разрешения должны превратиться в достроенные дома, причем доступные и именно там, где сосредоточен спрос, — в Лиссабоне, Порту, на побережье и островах. Если этого не случится, о стабильном и быстром выходе из жилищного кризиса говорить не получится.